رای شماره ۸۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۴/۳ /۱۴۰۰

رای شماره ۸۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۴/۳ /۱۴۰۰

مریم احمدی فالحی

موسسه حقوقی و داوری بین المللی فرصت

در عرف بازار خرید و فروش اقساطی بسیار رایج است و بسیاری از خریداران با دادن تضمین معین مواعدی را مشخص نموده تا ثمن را تقسیم‌بندی کنند و به صورت اقساطی در موارد معین پرداخت نمایند. رایج‌ترین شیوه‌ نیز صدور چک از سوی خریدار در وجه فروشنده می باشد . به هر جهت گاهی ممکن است که چک‌ها بلامحل باشد و فروشنده نتواند در موعد معین وجه را برداشت نماید.

یکی از راه‌هایی که می‌توان جلوی متضرر شدن فروشنده را بگیرد پیش‌بینی خیار تخلف از شرط در معامله است یعنی طرفین شرط نمایند در صورتی که اقساط در مورد معین پرداخته شود فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را داشته باشد. در رای شماره ۸۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۴/۳/ ۱۴۰۰ آمده است در صورت پیش‌بینی این شرط فروشنده می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند و معامله را بر‌هم بزند. دادستان کل کشور در بند اول نظریه خود این توضیحات را عنوان فرموده‌اند که در خصوص زمانی است که متعاقدین انتقال مالکیت در بیع را منوط به تحقق شروطی می‌نمایند و برای تخلف از این شروط حق فسخ پیش‌بینی می‌کنند.

در خیار تخلف از شرط فرض بر این است که متعهد الزام به انجام شرط دارد و آن را انجام نداده و اجبار او نیز ممکن نیست و نمی‌تواند تحقق شرط را بر عهده کس دیگری نیز گذاشت در اینجا شخص متضرر حق استفاده از خیار تخلف از شرط را دارد. وجود خیار فسخ در واقع مانع از انتقال مبیع نیز نمی‌شود و خریدار این امکان را دارد که با وجود خیار تخلف از شرط مال را دوباره به کس دیگری بفروشد اما باید در نظر داشت تصرفات فروشنده اول اگر ناشی از یک خیار قانونی باشد صحیح است و می‌تواند تصرفات خریدار (فروشنده دوم) تا قبل از اعمال خیار را متزلزل نماید. بنابراین استفاده از خیار فسخ توسط فروشنده می‌تواند در صحت تصرفات بعدی خریدار خلل وارد کند.

در معامله دوم که از سوی خریدار انجام می‌شود با فرض وجود شروط و نداشتن اجازه برای معاملاتی که مبیع را از دسترس فروشنده خارج می‌کند نیز دو حالت متصوریم: حالت اول زمانی است که خریدار با علم به شروط و با اطلاع به فروشنده عمل می‌کند که در این حالت معامله نافذ است و حالت دوم زمانی است که با علم به شروط و بدون اطلاع به فروشنده اول معامله می‌کند که معامله غیر نافذ است و این در حالی است که اگر فروشنده اول رضایت ندهد معامله دوم باطل خواهد بود.

در گزارش پرونده موردنظر که در‌مورد فروش ساختمان است در مبایعه نامه ساختمان شرط شده است اگر خریدار (خوانده) قصد فروش ساختمان را داشته باشد و آن را به فروش برساند، چنانچه هر‌ یک ‌از چک‌ها از سوی خریدار کارسازی نگردد بدون مراجعه به مراجع قضایی معامله فسخ و خریدار ملک را تحویل فروشنده (خواهان) نماید شعبه پنجم دادگاه عمومی ساری با توجه به قرارداد فی‌مابین با حق فسخ موافقت کرده و حکم فسخ معامله را صادر نموده و دستور رد مال را به فروشنده اول داده است که بر بطلان معامله دوم دلالت دارد و شعبه شانزدهم دادگاه تجدید نظر استان مازندران نیز اعتراض تجدیدنظرخواهان را رد و حکم صادره از شعبه پنجم را تایید نموده است

به دلیل اختلاف نظر میان شعبه شانزدهم و بیست و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص سرنوشت عقد دوم پس از فسخ بیع اول درخواست رای وحدت رویه از دیوان عالی کشور شده است. بنابر حکم واخواهی همین پرونده صادره از شعبه چهاردهم که ضمن موافقت با فسخ قرارداد اول اینگونه استدلال نموده است که در واقع اثر فسخ نسبت به آتیه است و نسبت به گذشته نیست و همان‌طور که فسخ یا بطلان عقد بیع باعث بطلان عقود رهن و اجاره بعد از آن نمی‌شود بیع دوم را صحیح عنوان کرده است و شعبه ۲۵ تجدیدنظر استان نیز این حکم را تایید نموده است.

دیوان عالی کشور اما خود چنین عنوان نموده است که اعمال حق فسخ صحیح است و با تحقق شرط و اعمال حق فسخ بدون توجه به اینکه خریدار مبیع را دوباره به فروش رسانده باشد، مال باید از خریدار دوم گرفته و به فروشنده اول مسترد شود و اینکه خریدار دوم از این شروط اطلاع داشته باشد یا خیر تاثیری در زوال حق فسخ نخواهد داشت و حق مالک اولیه نسبت به عین از بین نخواهد رفت و حکم شعبه شانزدهم را تا جایی که با این نظر موافق باشد صحیح و قانونی تشخیص داده است.

برای مطالعه رای به صورت کامل اینجا کلیک کنید:

https://www.rrk.ir/Laws/ShowLaw.aspx?Code=23452

مقالات دیگر : ایران و استارلینک

جهت دریافت مشاوره با پر کردن فرم زیر کارشناسان موسسه حقوقی فرصت در اولین فرصت با شما تماس خواهند گرفت.